Reforma tributária e renda imobiliária: impactos para famílias e planejamento sucessório

Samuel Souza Rodrigues

A locação de imóveis por pessoas físicas sempre desempenhou um papel fundamental na organização do patrimônio das famílias brasileiras, sobretudo quando se fala em gerar renda e preservar valores ao longo das gerações. Historicamente, esse modelo se destaca pela simplicidade e previsibilidade, já que os rendimentos de aluguel são tributados apenas pelo Imposto de Renda, com alíquotas progressivas que variam entre 7,5% e 27,5%, ou seja, não há impostos sobre o consumo e não é necessária estrutura empresarial ou contabilidade formal. 

Nesse contexto, a reforma tributária regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 trouxe novos elementos ao debate, levantando dúvidas sobre a continuidade da eficiência desse modelo tradicional de exploração patrimonial. Isso decorre da instituição do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), tributos que, de forma gradual, substituirão o PIS, a Cofins, o ICMS e o ISS, no âmbito da implementação do modelo brasileiro de Imposto sobre Valor Agregado (IVA). A CBS terá natureza federal enquanto o IBS será compartilhado entre estados e municípios, sendo ambos incidentes sobre operações envolvendo bens e serviços. No entanto, a nova legislação impõe que a incidência desses tributos na locação de imóveis por pessoas físicas dependa de critérios como habitualidade e volume de receita. Assim, para a maioria das famílias que usam imóveis como fonte de renda e investimento, o regime continua sendo muito semelhante ao atual, com a principal tributação pelo Imposto de Renda.

Em geral, apenas o “grande locador” será considerado contribuinte da CBS ou IBS, ou seja, quem ganha mais de R$ 240.000,00 por ano com mais de três imóveis, ou quem ultrapassa cerca de R$ 288.000,00 por ano, independentemente da quantidade de bens. Para quem está fora dessas situações, o regime tributário permanece essencialmente semelhante ao atual, mantendo-se a incidência predominante do Imposto de Renda.

Na prática, isso significa que muitas famílias que possuem poucos imóveis para locação seguirão operando sob o mesmo regime tributário que já conhecem. É possível calcular o imposto mensalmente pelo carnê-leão, descontando despesas como IPTU e condomínio, sem precisar emitir notas fiscais ou possuir estruturas empresariais. Isso mantém a simplicidade do modelo e torna a pessoa física um instrumento eficiente de gestão patrimonial em diversas situações familiares.

Por outro lado, a reforma também mostra casos em que estruturas mais organizadas podem ser vantajosas. Isso é especialmente verdadeiro quando o patrimônio imobiliário aumenta ou quando há preocupação com a continuidade da gestão entre gerações. À luz desse cenário, destaca-se a relevância das holdings patrimoniais familiares. Criar uma holding permite concentrar os imóveis em uma única estrutura, facilitando a administração do patrimônio e estabelecendo regras claras para a governança familiar. Além disso, possibilita estratégias de planejamento sucessório, como a doação de quotas com reserva de usufruto, a inclusão de cláusulas restritivas e a organização da participação dos herdeiros na gestão do patrimônio.

Do ponto de vista sucessório, essas estruturas ajudam a reduzir os custos e a burocracia do inventário e oferecem maior previsibilidade sobre o ITCMD. A holding também permite que a transição do patrimônio aconteça de forma gradual e planejada, garantindo a continuidade na gestão dos bens e minimizando conflitos familiares.

A reforma tributária não diminui a importância da pessoa física na gestão de imóveis familiares, mas destaca a necessidade de planejamento patrimonial e sucessório. Para famílias com patrimônio imobiliário menor, a pessoa física ainda é uma alternativa simples e eficaz. Em estruturas mais complexas ou focadas na sucessão entre gerações, a holding patrimonial pode ajudar a organizar a gestão, proteger o patrimônio e assegurar uma transmissão mais estável dos bens às futuras gerações.