José Silvano Garcia Junior
Se você já esteve envolvido em uma operação de compra e venda de imóvel no Brasil, seja como vendedor ou como comprador, certamente enfrentou demasiada burocracia até a conclusão do negócio, e sabe que o processo muitas vezes pode se tornar bastante desgastante.
Para a segurança dos envolvidos nesse tipo de operação, sempre foi fundamental, especialmente antes da promulgação da Lei nº 14.382/2022, restar comprovado que o imóvel objeto das tratativas não está sujeito a quaisquer problemáticas que possam prejudicar o comprador, tais como dívidas trabalhistas e tributárias.
A compra de um imóvel geralmente envolve, por isso, ao menos até o advento da nova lei, um cuidadoso e burocrático processo de auditoria especialmente pelo comprador, que deve providenciar vários tipos de certidões do imóvel e do vendedor, tudo para que o negócio jurídico seja concluído de modo seguro e para que ele tenha minimizado o risco de arcar com dívidas e/ou quaisquer ônus que possam acompanhar o imóvel.
Em julho deste ano de 2022, com o intuito de, dentre várias outras matérias, desburocratizar o processo de compra e venda de imóveis no Brasil, foi promulgada a Lei nº 14.382/2022, que alterou o artigo 54 da Lei n.º 13.097/2015, reduzindo a quantidade de certidões emitidas pelo comprador do imóvel, bem como mitigando o risco do comprador ser responsabilizado por dívidas anteriores do vendedor.
Nesse sentido, deixam de serem necessárias todas aquelas certidões negativas anteriormente exigidas para a compra de um imóvel, que envolvem tanto as esferas federal, estadual e municipal, e são relacionadas às pendências nos âmbitos criminal, tributário, cível, trabalhista e de família. Com as alterações trazidas pela lei em questão, continua sendo exigida somente a comprovação do pagamento do imposto devido em razão da operação, bem como a apresentação da certidão de matrícula do imóvel, para confirmar a propriedade do bem e demonstrar a inexistência ou mesmo a existência de ônus reais e eventuais restrições sobre o imóvel.
Mas se não serão mais exigidas todas aquelas certidões negativas e análises de eventuais pendências relacionadas ao imóvel e ao vendedor, de que modo o comprador poderá se sentir seguro para concluir a compra de um imóvel?
A nova lei modificou o §1º do artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, de modo a indicar que não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes na matrícula do imóvel ao terceiro de boa-fé que o adquirir. A alteração pretende, dessa maneira, evitar as discussões judiciais entre os credores do anterior proprietário do imóvel e o comprador, dando ao último mais segurança na aquisição do bem, já que não poderá mais ser responsabilizado por dívidas e/ou quaisquer ônus que não estejam registrados na matrícula do imóvel.
As modificações trazidas pela Lei nº 14.382/2022 são, diante de todo o exposto, de grande importância para o direito imobiliário brasileiro, pois desburocratiza o processo de compra de imóveis e, consequentemente, reduz o tempo para a sua conclusão, além de proporcionar mais segurança ao comprador, que não poderá ser responsabilizado por pendências não indicadas na referida matrícula.