CNJ devolve segurança jurídica aos contratos com alienação fiduciária de imóveis

Na última semana, a Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) julgou procedente o Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000 e confirmou que os contratos de alienação fiduciária de bens imóveis podem ser celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de as partes integrarem o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

O entendimento põe fim à interpretação restritiva que vinha sendo aplicada com base nos Provimentos CNJ nº 172, 175 e 177/2024. Na prática, essas normas eram interpretadas de modo a exigir escritura pública de pessoas físicas e jurídicas fora do SFI/SFH para contratação dessa modalidade de garantia.

Redução de custos e alívio para o mercado

Estimativas apresentadas no Pedido de Providências indicavam que a exigência da escritura pública poderia gerar um custo adicional entre R$ 2,1 bilhões e R$ 5,2 bilhões sobre as operações de crédito garantidas por bens imóveis. Além do impacto financeiro direto, a medida restringia a concorrência, o acesso ao crédito e a estruturação de financiamentos corporativos, criando mais uma etapa burocrática para formalização de garantias com a exigência, aos agentes não enquadrados no SFI e no SFH, para formalizar as avenças exclusivamente por meio de escritura pública, de modo a impactar o ritmo de lançamento de novos empreendimentos e aumento significativo do custo para a obtenção do crédito imobiliário.

Alcance da decisão

A consolidação dessa tese beneficia não apenas as operações tradicionais de compra, venda e financiamento imobiliário entre particulares, mas também diversas operações do mercado corporativo, como:

• Empréstimos empresariais e obtenção de capital de giro;

• Operações estruturadas de crédito;

• Demais contratos em que imóveis sejam oferecidos em garantia de obrigação própria ou de terceiros.

  
  

Efeitos retroativos e atuação dos cartórios

A decisão do CNJ trouxe ainda dois desdobramentos fundamentais:

1. Validade dos contratos anteriores: Reconheceu a legalidade dos instrumentos particulares celebrados antes ou durante a vigência dos provimentos contestados, desde que cumpridos os requisitos legais.

   
   

2. Vedação à recusa pelos cartórios: Estabeleceu um importante precedente ao proibir os Registros de Imóveis de recusarem o título com base no simples fato de as partes não integrarem o SFI ou o SFH.

   
   

Atenção aos requisitos de validade

É importante ressaltar que a decisão não dispensa o registro do título no cartório imobiliário. Nos termos da Lei nº 9.514/1997, a propriedade fiduciária só se constitui com a devida averbação/registro na matrícula do imóvel, ficando o contrato sujeito à qualificação registral.

Assim, embora represente um avanço expressivo para a eficiência dos negócios e a diminuição da burocracia, o cenário exige atenção redobrada na elaboração das cláusulas contratuais, especialmente quanto ao detalhamento da obrigação garantida, ao critério de avaliação do imóvel e aos procedimentos em caso de inadimplência.

Nossa equipe está à disposição para avaliar os impactos dessa decisão em seus contratos em elaboração, operações em andamento ou títulos particulares que tenham sofrido recusa registral.