O Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB) e a Nova Era da Fiscalização Patrimonial

João Pedro Don Fernandes

O mercado imobiliário brasileiro encontra-se em plena transformação com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025 e, em especial, da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025. Todavia, uma análise mais atenta desse novo cenário revela que o sistema ora implementado inaugura um modelo de vigilância patrimonial sem precedentes, concentrando poderes significativos nas mãos da Receita Federal do Brasil (RFB) e suscitando legítimas preocupações quanto à preservação das garantias individuais e à própria segurança jurídica. 

Com a criação do CIB, cada imóvel no território nacional passará a ter um número de identificação exclusivo. Informações detalhadas sobre localização, metragem, características construtivas, matrícula e cartório serão centralizadas no Sinter – Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. Isso representa um salto em termos de organização cadastral, mas também implica em uma exposição ampla do patrimônio dos contribuintes ao controle fiscal.

A RFB, a partir da consolidação desses dados, passará a dispor de acesso imediato a informações completas acerca de imóveis localizados em qualquer região do território nacional. Em termos práticos — ainda que de forma complementar e não exatamente nos moldes do discurso oficial do Governo — tal medida poderá representar uma ampliação significativa da capacidade estatal de adoção de providências como bloqueios, penhoras e demais constrições patrimoniais, inclusive no âmbito das execuções fiscais.

Portanto, não se pode descartar que, paralelamente ao discurso institucional de promoção de “segurança jurídica” para proprietários, adquirentes e vendedores, a implementação do CIB também represente um movimento de fortalecimento da fiscalização estatal, impondo, contudo, sérios desafios relacionados à privacidade e à proporcionalidade das medidas administrativas e judiciais.

Outro aspecto que merece atenção é o chamado “valor de referência”, que consiste em uma estimativa anual do valor de mercado de cada imóvel, calculada a partir de critérios técnicos como localização, padrão construtivo e transações similares. Embora não substitua a avaliação oficial, existe um risco concreto de que esse parâmetro venha a ser utilizado como base de cálculo automática para tributos (IPTU, ITCMD e ITBI, por exemplo) e multas, especialmente em hipóteses de alegada subavaliação do bem.

Do lado do contribuinte, a possibilidade de acessar os dados do imóvel e contestar o valor de referência é prevista, mas ainda há incerteza sobre a efetividade desse direito. A experiência com processos administrativos demonstra que, muitas vezes, a impugnação é meramente formal, sem análise técnica efetiva por parte da administração.

Nesse sentido, embora o discurso institucional reforce a ideia de eficiência e modernização, é necessário reconhecer que o CIB representa uma nova lógica de relacionamento entre o Estado e o cidadão, pautada por um grau elevado de controle e monitoramento sobre o patrimônio privado.

Diante desse novo cenário, não basta estar regular, é preciso também estar estrategicamente preparado. A atuação preventiva, a organização documental e o acompanhamento jurídico especializado tornam-se indispensáveis. O CIB não é apenas uma mudança cadastral, mas também um novo paradigma na forma como o patrimônio será fiscalizado, tratado e, eventualmente, tributado.