Falecimento do locador não autoriza denúncia da locação e não impede a renovação compulsória do contrato: entenda a diferença entre sucessão e alienação

A morte do locador e a consequente transferência do imóvel aos herdeiros costumam gerar dúvidas relevantes nas locações empresariais. Afinal, os sucessores podem impedir a continuidade da locação? Podem se contrapor à renovação compulsória do contrato no âmbito das ações renovatórias? A ausência de averbação do contrato na matrícula do imóvel altera esse cenário?

Uma recente sentença proferida pela 6ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo enfrentou exatamente essas questões e ilustra bem como os tribunais vêm tratando o tema.

O caso

No âmbito de uma ação renovatória que tramitou recentemente na 6ª Vara Cível do Foro Central da Capital, os herdeiros do proprietário original do imóvel sustentaram que, após a homologação da partilha, passaram a ser os novos titulares do imóvel e, por essa razão, poderiam denunciar a locação com fundamento no artigo 8º da Lei nº 8.245/1991 (que trata da alienação do bem locado).

Como consequência desse raciocínio, defenderam que a falta de averbação do contrato na matrícula impediria a renovação compulsória da locação.

Em outras palavras, a tese consistia em equiparar a sucessão hereditária à alienação do imóvel prevista no artigo 8º da Lei do Inquilinato.

A existência de distinção entre os institutos: alienação e sucessão causa mortis

A decisão proferida naquela demanda afastou a tese dos herdeiros ao reconhecer que os dois institutos possuem natureza jurídica completamente distinta.

O artigo 8º da Lei do Inquilinato disciplina a hipótese em que ocorre alienação voluntária do imóvel durante a locação, permitindo ao adquirente (um terceiro estranho à relação locatícia original) denunciar o contrato, salvo quando houver cláusula de vigência devidamente averbada na matrícula.

Essa lógica, no entanto, não se aplica à sucessão hereditária. A própria Lei do Inquilinato traz dispositivo específico para essa hipótese: o artigo 10 estabelece que, morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros. Não há, portanto, lacuna a ser preenchida por analogia ao artigo 8º: a lei especial já resolve a questão de forma direta.

Essa transmissão é reforçada pelo regime geral da sucessão previsto no Código Civil: os herdeiros sub-rogam-se na posição jurídica do falecido, assumindo seus direitos e obrigações (art. 1.784 do CC), sem que isso configure aquisição por terceiro estranho ao contrato.

Sob essa perspectiva, entendeu o Judiciário que não há formação de uma nova relação jurídica capaz de justificar a incidência do artigo 8º da Lei do Inquilinato, pois o herdeiro não é "adquirente" no sentido da norma, mas sucessor do próprio locador.

A averbação continua sendo importante?

Outro aspecto relevante da decisão diz respeito à averbação do contrato.

A exigência de averbação do artigo 8º da Lei do Inquilinato existe para proteger terceiros de boa-fé: quem compra o imóvel não participou da relação locatícia e, por isso, só fica vinculado à cláusula de vigência do contrato se ela constar no registro público. É uma regra de oponibilidade, não de validade da locação.

O Juízo reconheceu que a averbação não constitui requisito para o ajuizamento ou procedência da ação renovatória. Sua função é outra: garantir a eficácia da cláusula de vigência perante eventual adquirente do imóvel em uma futura alienação (situação distinta da sucessão, em que o herdeiro já está vinculado ao contrato independentemente de registro).

Assim, inexistindo alienação inter vivos, a ausência de averbação não impede o exercício do direito à renovação compulsória.

Essa conclusão evita que uma exigência registral, pensada para proteger terceiros adquirentes, seja utilizada para restringir um direito que a Lei do Inquilinato protege por outros requisitos, expressamente previstos nos artigos 51 e 71.

Reflexos práticos da decisão

Embora se trate de sentença sujeita a recurso, o entendimento apresenta potencial relevância prática para locações empresariais.

Se prevalecer essa interpretação, a morte do locador e a posterior partilha do imóvel não afastam o direito do locatário de buscar a renovação compulsória do contrato.

Ao mesmo tempo, a decisão reforça uma importante recomendação preventiva.

Caso ocorra posteriormente a venda do imóvel pelos herdeiros, a situação jurídica passa a ser diversa. Nessa hipótese, o artigo 8º da Lei do Inquilinato poderá incidir normalmente, tornando recomendável que o contrato esteja previamente averbado na matrícula para assegurar a oponibilidade da cláusula de vigência perante futuros adquirentes. 

Conclusão

A sentença prestigia uma interpretação sistemática da Lei do Inquilinato ao distinguir dois institutos frequentemente tratados como equivalentes, mas que produzem efeitos jurídicos distintos - distinção, aliás, que a própria lei já traça ao dedicar dispositivos específicos à alienação (art. 8º) e à sucessão (art. 10).

Ao reconhecer que a sucessão hereditária não se confunde com alienação patrimonial, a decisão preserva a finalidade da ação renovatória: assegurar a continuidade da atividade empresarial e proteger o fundo de comércio, sem ampliar indevidamente as hipóteses de denúncia da locação previstas em lei.

Mais do que resolver um caso concreto, o entendimento oferece um importante parâmetro para litígios envolvendo imóveis locados cujos proprietários faleceram durante a vigência da relação locatícia, contribuindo para maior segurança jurídica nas locações empresariais.